关于个人买卖住房的过程中到底应交哪些税,每一种税在税法中的纳税义务人、税率、计税基础以及具体的法律文件依据是什么,大部分人都是听中介和销售顾问的介绍,有心的人会自己上网进行搜索先略知一二,无心的人可能就是别人说怎么交、交多少就按要求交了。

其实,了解个人买卖住房到底要缴纳哪些税,对于保障自己的权益以及价格的谈判能够起到很大的帮助,不会出现信息不对称被人牵着鼻子走或者等到付了钱的时候才发现有“隐性消费”的情况。

本文意在全面梳理个人买卖住房过程中涉及的各种税金的规定,为广大读者提供帮助。

 

一、首先了解普通住房和非普通住房的概念

在了解税法规定前,首先需要对普通住房和非普通住房的概念加以区分,因为在一些地区(特别是北上广深)对于普通住房和非普通住房有着不同的税法规定。

根据国办发〔2005〕26号《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,普通住房的标准为“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”

在以上标准的基础上,各省级政府可以根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

例如,上海市目前实行(根据沪房管规范市〔2014〕6号)的最新普通住宅标准为:五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下; 实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。 

 

二、个人买卖住房涉及税金分析介绍

根据税法规定,个人买卖住房涉及的税包括:增值税(卖方缴纳)、个人所得税(卖方缴纳)、土地增值税(卖方缴纳)、印花税(双方缴纳)、契税(买方缴纳)。(备注:括号中为税法规定的纳税义务人,现实生活中特别是二手房交易中,在一些情况下“卖方所表达的售价”是他想实际收到的价钱,也就全部税金由买方承担的价格,因此,在房屋买卖中一定要了解双方认可的“售价”所指的具体内容)

根据财税〔2008〕137号文《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》的规定,对个人买卖住房暂免征收印花税和土地增值税。因此,以下内容仅对增值税、个人所得税和契税分别进行分析介绍。

(一)卖方应缴纳的税

1.增值税

根据财政部和国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)之附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定。

北上广深以外的地区,个人将购买不足2年住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

针对于北上广深,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

 

2. 个人所得税

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,个人转让住房,以其转让收入额(不含增值税的实际成交价格)减除财产原值和合理费用包括房屋原值、转让过程中缴纳的税金、实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等)后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。

税收优惠政策:根据国税发〔2008〕108号文规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征个人所得税也就是中介信息上经常说的“满五唯一”

此外还有一个关键点,以上提及的抵扣项都要凭有关部门出具的有效证明据实扣除,包括装修费用发票,贷款银行出具的证明、政府部门收取手续费公证费等的凭据,实际操作有一定困难,因此很多地方的地税局都采取的核定征收的方式计算。

核定征收的政策依据为《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2008〕108号)第三条的规定。“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。”

核定征收税率,具体每个地区会有所不同。对于普通住房,大部分城市都按照1%的税率核定征收,对于非普通住房税率有的城市会较高。

例如,北京:所有住房按照1%。文件依据:2013年4月1日,北京市地方税务局关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答)

上海:普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房按1%;非普通住房按2%。(文件依据,2006年7月31日,上海市地税局,关于本市贯彻《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的操作意见)

广东省(包括广州和深圳):所有住房按照1%。

 

(二)买方应缴纳的税

1.契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号),契税的计税基础为成交价格(不含增值税),契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定(3%-5%),并报财政部和国家税务总局备案。目前各地住房转让的契税税率基本都为3%

税收优惠如下。

针对北上广深以外的城市,根据《财政部国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号 )第一条的规定。

对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

 

针对于北上广深,根据《财政部国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》(财税〔2010〕94号 )第一条的规定。

对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,按减半(一般是1.5%)的税率征收契税。

 

三、综合表格

为方便理解和记忆,我们将以上内容总结成表格供读者使用。

个人买卖住房所涉及的税费

税种

税法上纳税义务人

一般规定

优惠政策

备注

增值税

卖方

税率5%,计税基础按照全额或者差额依持有房产时间和房屋类型确定。购买不足2年的住房对外销售,按照5%的征收率全额缴纳

北上广深以外,2年(含)以上免征。北上广深,2年(含)以上普通住房免征,非普通住房按照差额为计税

全额是指不含增值税的成交价。差额是指不含增值税的成交价减去购买价

个人所得税

税率为20%,以不含增值税成交价减除财产原值和合理费用后的余额为计税基础。但,很多情况下都是核定征收,征收率一般为1%,计税基础为不含增值税的成交价。

自用5年以上,且是家庭惟一生活用房,免征个人所得税

每个地区的核定征收率会有所不同,1%居多,上海的非普通住宅按照2%

土地增值税

暂免征收

财税2008(137)号文第二第三条规定暂免征收

印花税

双方

暂免征收

契税

买方

一般情况税率3%,以不含增值税的成交价为计税基础

购买家庭唯一住房,90平米(含)以下,1%税率;90平米以上,1.5%税率。北上广深以外,购买家庭第二套改善住房,90平米(含)以下,1%税率;90平米以上,2%税率



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